Unternehmensnachfolge: Immobilien im Geschäftsvermögen als Knackpunkt

Der Immobilienanteil schraubt den Kaufpreis in die Höhe. Das kann für die Nachfolgeregelung eine Hürde darstellen, die man aus dem Weg räumen kann.

Die ideale Nachfolgelösung zu finden, ist anspruchsvoll. Wirtschaftet ein Unternehmen erfolgreich, gehört oft eine Geschäftsliegenschaft zum Vermögen. Es ist herausfordernd für potenzielle Nachfolger, wenn sie diese mitfinanzieren müssen. Frühzeitige Planung lohnt sich.

Soll eine Unternehmensübergabe erfolg reich sein, müssen im Nachfolgeprozess vorab Verträge, Beteiligungen und Abhän gigkeiten geklärt und bereinigt werden. Wichtig ist in diesem Bereinigungsprozess auch, rechtliche und finanzielle Verflech tungen zu identifizieren und zu vereinfa chen sowie Vermögenswerte und Verbind lichkeiten zu konsolidieren.

Problem Geschäftsliegenschaft

Erfolgreiche Unternehmen haben oft ein erhebliches Vermögen angesammelt, wenn die Nachfolgelösung ansteht. Zu diesem Vermögen gehört in vielen Fäl len eine Geschäftsliegenschaft, die weit gehend abbezahlt ist. Man spricht hier von «schweren» Unternehmen. Für sie empfiehlt es sich, Privat- und Geschäfts vermögen rechtzeitig zu trennen und den privaten Vermögensaufbau zu forcieren. Denn Kaufinteressenten, die eine Firma er werben möchten, sind nicht automatisch am damit verknüpften Immobilienbestand interessiert. Gleichzeitig schraubt der Im mobilienanteil den Kaufpreis in die Höhe. Das kann für die Nachfolgeregelung eine ernsthafte Hürde darstellen. Im Hinblick auf die Nachfolgeregelung sollte ein Un ternehmer deshalb frühzeitig die Trennung von Immobilien und operativem Geschäft prüfen und einleiten.

Privater Verkauf Das Unternehmen kann die Immobilie zum Beispiel an einen Investor verkaufen, mit dem anschliessend ein langfristiger Miet vertrag zu marktüblichen Konditionen ab - geschlossen wird. Der Unternehmensver käufer kann sie auch selber aus seinem Pri vatvermögen erwerben und dem Unterneh men vermieten. Das Betriebsergebnis wird damit nicht verwässert, das Unternehmen kann im Gegenzug aber auch keine Ab schreibungen geltend machen. Der Käufer wiederum kann die Immobilie als Altersvorsorge nutzen und die Unterhaltskosten abziehen. Allerdings muss er alle Investitio nen privat tragen und setzt sich bei einem Verkauf der Immobilie dem Risiko aus, als gewerbsmässiger Liegenschaftshändler ein gestuft zu werden

Separate rechtliche Strukturen

Alternativ kann die Geschäftsliegenschaft an eine (neu zu gründende) Gesellschaft verkauft werden. Um steuerrechtlichen Problemen vorzubeugen, muss der Ver kaufspreis dem Verkehrswert entsprechen. Ist die Immobilie schon lange im Unterneh men und zu einem grossen Teil abgeschrie ben, resultieren daraus hohe stille Reserven, die beim Verkauf gewinnbesteuert werden. Die Abschreibung in den Folgejahren neu tralisiert diesen Effekt auf lange Sicht.

Ausgliederung

Ein weiteres Szenario: Die auszugliedern den Vermögenswerte werden an eine Tochtergesellschaft übertragen, an der das Unternehmen beteiligt ist. Diese Form der Entflechtung ist steuerlich neutral. Allerdings dürfen die übertrage nen Vermögenswerte und die Anteile ander Tochtergesellschaft während 5 Jahren nicht verkauft werden, andernfalls werden Steuern fällig.

Spaltung

Die Geschäftsimmobilie kann auch an eine andere Gesellschaft übertragen wer- den und als Gegenwert werden Beteili gungsrechte gewährt. Bei dieser Form der Entflechtung können die Beteiligungs rechte oder die Immobilie jederzeit ohne Steuerfolgen verkauft werden. Die An forderungen an eine steuerneutrale Spal tung sind hoch: So müssen beide Kapital gesellschaften einen Betrieb im Sinne des Steuerrechts weiterführen. Nur das Hal ten und Verwalten der Immobilie erfüllt diese Anforderung nicht, es sei denn, die Vermietung bzw. Verpachtung der ver walteten Immobilie wirft einen jährlichen Mietertrag von über 2 000 000 Franken ab. Zu beachten ist dabei, dass in diesem Fall die Gesellschaft ohne eigentlichen Geschäftsbetrieb aus Sicht der Grund stückgewinnsteuer eine Immobilienge sellschaft darstellt und der Verkauf von Beteiligungsrechten eine Grundstückge winnsteuer auslösen kann.

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